خبرگزاری فارس؛ ارزش هر ملک از دو بخش زمین و ساختمان تشکیل شده است. امروزه هزینه ساخت بنا بسیار کمتر از خرید ملک است که این امر این سوال را ایجاد میکند که این تفاوت قیمت از کجا نشات میگیرد. علت این امر قیمت بالای زمین است. زمین کالایی است که ارزش ان بدون هیچگونه کار و تلاش مالک آن تعیین می شود. به عبارتی ارزش زمین بهره ای است در دست مالک که وی از جامعه کسب می کند.
50 سال پیش، زمانی که گروه هاروارد برای مطالعات برنامه‌ی سوم توسعه به ایران آمد، پس از مطالعات خود بیان کرد که انباشت دارایی‌ها به‌صورت املاک مانعی در پیش روی سرمایه‌گذاری صنعتی قرار دارد. این امر حکایت از پیشینه تاریخی جذابیت بازار ملک برای سرمایه گذاری در کشورمان دارد. اما این جذابیت چگونه در بازار املاک شکل‌گرفته است؟
زمین ثروتی ماندگار
ارزش هر ملک از دو بخش ارزش عرصه و اعیان تشکیل‌شده است. ارزش عرصه به بخشی از ارزش ملک گفته می‌شود که بدون هرگونه ساخت‌وساز، زمین مذکور مورد معامله قرار میگیرد. ارزش اعیان نیز به ارزش بنای ساخته‌شده گفته می‌شود. ارزش اعیان، به‌طور متوسط، در هر 30 سال، به‌طور کامل مستهلک می‌شود. اما ارزش عرصه، نه‌تنها در اثر گذر زمان تقلیل نیافته، بلکه در اثر افزایش جمعیت ارزش آن افزایش می‌یابد. به‌نحوی‌که ارزش ریالی زمین در سطح شهرهای کشور طی دوره 15 سال اخیر، 27.3 برابر و با تعدیل تورم در آن، 2.6 برابر شده است. این رقم از هر کالای سرمایه‌ای دیگری همچون طلا، سهام بورس و غیره بیشتر است. این امر سبب جذابیت ملک برای سرمایه‌داران برای تبدیل دارایی‌های خود به ملک شده است. لذا شاهد این امر هستیم که از املاک ساخته‌شده طی دوره‌های سرشماری، بخش وسیعی از آن تبدیل به دارایی‌های سرمایه‌ای، گشته است.
قیمت زمین 80 درصد هزینه تولید ملک
چنانچه عناصر تولید ملک را در چهار عامل زمین، مصالح ساختمانی، مجوزهای ساخت و نقدینگی دسته‌بندی نماییم. درحالی‌که در تولید مصالح ساختمانی در کشور خودکفا هستیم؛ زمین مهمترین نهاده در تولید ملک به‌حساب می‌آید. تأمین زمین نیاز به زمین مرغوب دارد. این مرغوبیت اگرچه میتواند به‌واسطه‌ی تأمین زیرساخت‌ها و وسایل حمل‌ونقل در یک منطقه گسترش یابد، اما نهایتاً این امور نیازمند هزینه حاکمیت و عرضه‌ی زمین مرغوب است.
بررسی‌های صورت گرفته از هزینه تأمین زمین و سهم آن در هزینه‌های تولید ملک نشان می‌دهد که این هزینه بسته به ارزش زمین، میتواند تا 80 درصد از ارزش، ملک را شامل شود. چنانچه مطابق با داده‌های معاملاتی اردیبهشت98، قیمت هر مترمربع ملک نوساز در شهر تهران به مبلغ 16.2 میلیون تومان در هر مترمربع معامله‌شده است، با احتساب متوسط هزینه ساخت برای هر مترمربع 3.8 میلیون تومان (بنا بر مناقصات وزارت راه)، هزینه زمین در تولید هر مترمربع زیربنای مسکونی در سطح شهر تهران به میزان 14.4 میلیون تومان در هر مترمربع محاسبه می‌شود.
ز آنجا که قیمت معاملاتی ملک تابع تقاضا در بازار املاک است، سیاستی که به‌واسطه آن هزینه زمین، برای ساخت‌وساز کاهش یابد؛ سبب کاهش هزینه‌های تولید مسکن شده و با توجه به فرض ثابت بودن قیمت ملک در زمان عرضه، این امر سبب افزایش جذابیت فعالیت ساخت‌وساز برای ورود نقدینگی به این بخش خواهد شد.
چگونه هزینه تأمین زمین را کاهش دهیم؟
بیش از 10 سال از گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس و معرفی مالیات بر ارزش زمین به‌عنوان ابزاری در راستای تنظیم بازار مسکن می‌گذرد، اما در این مدت هیچ اقدام اجرایی صورت نگرفته است. عدم استفاده از این ابزار و سایر ابزارهای مالیاتی در بازار مسکن، نهایتاً بازار مسکن را به محلی مناسب برای فعالیت سوداگران کرده است. استفاده از مالیات بر ارزش زمین در دنیا غالباً در راستای کاهش سوداگری، افزایش بهره‌وری و توزیع بهتر زمین در راستای رونق تولید مسکن اتخاذشده است.
استفاده از ارزش زمین در محاسبه عوارض و مالیات املاک است که در برخی کشورها بیش از 100 سال سابقه اجرایی دارد. در این روش، ارزش ساختمان از ارزش کل ملک کنار گذاشته و ارزش عرصه (زمین) مبنای محاسبه مالیت قرار میگیرد. این مالیات میتواند برای کسب درآمد شهری و یا به صورت یک مالیات تنظیمی اجرا گردد.
این شیوه اولین بار در قرن 19 ام میلادی، توسط اقتصاددانی به نام هنری جورج، پایه‌گذاری گردید. وی بیان میکند که "بخشی از ارزش ملک که مالک در شکل‌گیری آن هیچ نقشی ندارد، مناسب‌ترین منبع برای اخذ عوارض املاک است". این ارزش عبارت است از ارزشی که نه بواسطه تلاش مالکین گذشته و حال ملک به وجود امده باشد بلکه ارزشی است که بواسطه بخت و اقبال مالک بوسیله فعالیت دولت و افراد مجاور ملک، در آن پدید آمده است. از آنجا که زمین و ارزش آن در جامعه فارغ از هر نوع فعالیت مالک به وجود می‌آید؛ ارزش زمین، بهترین مبنا برای محاسبه مالیات و عوارض در بخش املاک است. اخذ مالیات بر ارزش زمین، سبب پرداخت بهره‌ی مالکانه زمین دوسط مالک خواهد شد و در ان زمین به عنوان کالایی عمومی به اجاره ی مالک در می اید.
پس از هنری جورج، این سیستم مالیاتی توسط اقتصاددانان سرشناسی همچون میلتون فریدمن، ولیام ویکری، جوزف استیگلیتز (سه تن از برندگان جایزه نوبل اقتصاد) و دیگران موردتوجه و تمجید قرار گرفت به‌نحوی‌که میلتون فریدمن، که یکی از مخالفین سرسخت سیستم‌های مالیاتی به‌حساب می‌آمد، از این شیوه ی اخذ مالیلت به‌عنوان "آخرین مالیات بد" نام می برد. در این روش با افزایش هزینه‌ی نگهداشت زمین، اصطلاحاٌ، کالای زمین در دست محتکرین داغ شده و این امر سبب حرکت توزیع ان از دست محتکرین به سمت نیازهای مصرفی خواهد شد.
اثر اجرای مالیات بر ارزش زمین
از آنجا که امروزه نیاز به تولید مسکن و ورود تقاضاهای غیر مصرفی به بازار مسکن از مهمترین چالش‌های بخش مسکن به‌حساب می‌آید، زمین تقریبا مهمترین نهاده برای ساخت مسکن می باشد. زمین مناسب برای ساخت مسکن باید از مرغوبیت برخوردار باشد و زمین‌های مرغوب در دست زمین داران بزرگ با قیمت های بالا عرضه می کنند و صرفه فعالیت تولید ملک را از بین می‌برند.
اخذ عوارض شهری از ارزش زمین و جایگزینی آن با دیگر عوارضی همچون افزایش تراکم و پروانه‌های ساختمانی، علاوه بر آنکه سبب کاهش قیمت زمین و افزایش دسترسی به زمین برای ساخت ملک خواهد شد، در این روش به‌جای تأمین هزینه‌های شهری از سازندگان ملک، هزینه بهای شهری از ملاکین و زمینداران بزرگ اخذ می شود.
تجربه استفاده از ارزش زمین در محاسبه‌ی عوارض و مالیات املاک در کشورهای امریکا و استرالیا حاکی از کاهش ارزش زمین، رونق فعالیت‌های ساخت‌وساز و کاهش تعداد خانه‌های خالی است. اخذ مالیات از ارزش زمین سبب کاهش بازدهی زمین به‌عنوان دارایی شده و جذابیت زمین را به‌عنوان دارایی کاهش می‌دهد. متعاقبا علاوه بر اینکه انگیزه افراد برای تملیک زمین، بیش از نیاز مصرفی، از بین می رود، این مالیات سبب کاهش خانه‌های خالی و بهبود بازار اجاره نیز می‌شود. اثر دیگر این مالیات افزایش سهم ارزش اعیان در ارزش کل ملک و متعاقباً بهبود کیفیت ساختمان های مصرفی در یک شهر خواهد شد.
*سید محمد علی امیراحمدی کارشناس اقتصادی
انتهای پیام/