به گزارش مشرق، کمیسیون تلفیق مجلس هفته گذشته گام جدیدی برای دریافت مالیات از خانه‌های خالی برداشت. طبق مصوبه کمیسیون تلفیق، شهرداری‌ها مکلف به شناسایی خانه‌های خالی شده و ۵۰ درصد از مالیات بر خانه‌های خالی را دریافت می‌کنند. اخیرا هم محمد اسلامی، وزیر راه‌وشهرسازی با تاکید بر اینکه تامین مسکن کم‌درآمدها وظیفه دولت است، گفته بود: تا پایان سال سامانه ملی املاک و اسکان کشور راه‌اندازی می‌شود.
بیشتر بخوانید:
نحوه محاسبه مالیات لاکچری‌نشینان چگونه خواهد بود؟
همه سنگ‌های پیش پای قانون «کاهش مالیات پردرآمدها» +فیلم
به نظر می‌رسد سال ۹۹ اولین سال اجرای قانون برای خانه‌های خالی باشد؛ قانونی که بیش از ۴ سال از تصویب آن می‌گذرد.
ناتوانی ۵/۴ ساله دولت برای طراحی یک سامانه ساده
اصلاحیه قانون مالیات‌های مستقیم ۳۱ تیرماه سال ۹۴ در صحن علنی مجلس تصویب شد و یک هفته بعد یعنی ۷ مردادماه همان سال به تایید شورای نگهبان رسید. پس از آن نیز رئیس‌جمهوری در تاریخ ۱۹ مرداد ۹۴ اجرای این قانون را به وزارت امور اقتصادی و دارایی ابلاغ کرد. طبق تبصره ۷ ماده ۱۶۹ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم، وزارت راه‌وشهرسازی مامور شناسایی خانه‌های خالی است. طبق این قانون این وزارتخانه مکلف به ایجاد «سامانه ملی املاک و اسکان کشور» ظرف مدت ۶ ماه بود اما هم‌اکنون بعد از ۴ سال و نیم هنوز چنین سامانه‌ای ایجاد نشده است. اردیبهشت‌ماه سال ۹۷ حامد مظاهریان، معاون وقت مسکن و ساختمان وزارت راه‌وشهرسازی درباره عدم ایجاد چنین سامانه‌ای با اشاره به مشکلات پیش روی اخذ مالیات از خانه‌های خالی گفت: بزرگ‌ترین مانع بر سر اجرای این قانون، شناسایی خانه‌های خالی است. اکنون ۳۴ بانک اطلاعاتی در کشور وجود دارد که این آمار را در اختیار دارند اما به دلیل مشکلات قانونی حاضر به در اختیار قرار دادن آمار نیستند. وی افزود: شناسایی خانه‌های خالی نیازمند یکسان‌سازی بانک‌های اطلاعاتی و ایجاد سامانه‌ای مشترک برای ذخیره اطلاعات است. همچنین لازم است همکاری بین قوه‌ای در این زمینه شکل بگیرد، چرا که دستیابی به اطلاعات سازمان ثبت کشور نیز ضروری است.
حالا پس از سال‌ها رئیس کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی با انتقاد فراوان به این اتفاق، معتقد است دولتی‌ها وظیفه خود را در این باره انجام نداده‌اند. محمدرضا رضایی‌کوچی اظهار داشت: متأسفانه با وجود پشتوانه قانونی برای ساماندهی خانه‌های خالی، دولت اقدامات قابل قبولی در این عرصه انجام نداده است. وی افزود: با توجه به تعلل وزارت امور اقتصادی و دارایی و وزارت ارتباطات برای ایجاد سامانه ملی املاک و اسکان، مجلس در لایحه بودجه سال ۹۹ برای ساماندهی خانه‌های خالی از ظرفیت شهرداری‌ها استفاده می‌کند.
همچنین علی‌اصغر یوسف‌نژاد، عضو دیگر کمیسیون تلفیق به ایسنا گفت: شهرداری‌های کشور موظفند واحدهای مسکونی خالی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از یکصد هزار نفر جمعیت در سال‌های ۹۷، ۹۸ و ۹۹ را شناسایی و مالیات متعلقه ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم را از مالکان اخذ کنند. به گفته وی، ۵۰ درصد از درآمد حاصل از این مالیات به حساب خزانه و ۵۰ درصد باقیمانده به عنوان سهم شهرداری‌ها به حساب شهرداری شهرهای محل اخذ مالیات واریز می‌شود. سازمان امور مالیاتی و وزارتخانه‌های راه‌وشهرسازی و نیرو و دیگر وزارتخانه‌ها به تشخیص آیین‌نامه‌های اجرایی این بند مکلفند همه اطلاعات لازم جهت شناسایی خانه‌های خالی را در اختیار شهرداری‌های کشور قرار دهند.
چراغ سبز مجلس به شهرداری‌ها برای ساماندهی خانه‌های خالی
رئیس کمیسیون عمران مجلس گفت: مجلس در لایحه بودجه سال ۹۹ برای ساماندهی خانه‌های خالی از ظرفیت شهرداری‌ها استفاده می‌کند، به این نحو که شهرداری‌ها با ایجاد زیرساخت‌های لازم جهت شناسایی خانه‌های خالی، سهمی از درآمدهای حاصل از اخذ مالیات از این حوزه را دریافت می‌کنند. محمدرضا رضایی‌کوچی، رئیس کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی، با انتقاد از عدم شناسایی و ساماندهی خانه‌های خالی در کشور، گفت: متأسفانه با وجود پشتوانه قانونی برای ساماندهی خانه‌های خالی، دولت اقدامات قابل قبولی در این عرصه انجام نداده است. وی افزود: با توجه به تعلل وزارت امور اقتصادی و دارایی و وزارت ارتباطات برای ایجاد سامانه املاک و اسکان، مجلس در لایحه بودجه سال ۹۹ برای ساماندهی خانه‌های خالی از ظرفیت شهرداری‌ها استفاده می‌کند، به این نحو که شهرداری‌ها با ایجاد زیرساخت‌های لازم جهت شناسایی خانه‌های خالی، سهمی از درآمدهای حاصل از اخذ مالیات از این حوزه را دریافت می‌کنند. رئیس کمیسیون عمران ادامه داد: با این اقدام شهرداری‌ها برای شناسایی خانه‌های خالی و اخذ مالیات از آنها انگیزه مضاعفی پیدا خواهند کرد و مسیر برای ساماندهی این حوزه هموارتر خواهد شد. رضایی‌کوچی با بیان اینکه در شرایط کنونی بیش از ۳ میلیون واحد خانه خالی در کشور وجود دارد، گفت: ساماندهی این میزان واحد مسکونی و تزریق آنها به بازار شرایط را برای بهبود وضعیت بازار مسکن فراهم می‌کند، در شرایط کنونی به دلیل کمبود عرضه و بالا بودن تقاضا، وضعیت بازار متلاطم است. این نماینده مردم در مجلس دهم تصریح کرد: قطعا با ساماندهی خانه‌های خالی در کشور بویژه پایتخت، قیمت مسکن روند نزولی به خود خواهد گرفت.
مصوبه کمیسیون تلفیق باید اصلاح شود
مهدی غلامی، کارشناس مسکن با اشاره به اینکه وجود خانه‌های خالی در بازار مسکن در تمام دنیا متداول است، گفت: همیشه افرادی هستند که می‌خواهند خانه‌شان را جابه‌جا کنند یا خانه‌ای بسازند، از این رو به خانه خالی برای اسکان نیاز دارند. پس به طور کلی وجود تعدادی خانه خالی در بازار مسکن قابل قبول است. طبق محاسبات انجام شده در کشور ما باید حدود ۴ تا ۵ درصد از خانه‌ها خالی باشد اما آنچه در عمل اتفاق افتاده این است که بیش از ۱۱ درصد از خانه‌های موجود در کشور خالی هستند. وجود این تعداد خانه خالی غیرمعمول است و باید برای کاهش آن تدبیری اندیشیده شود. غلامی افزود: طبق سرشماری سال ۹۵ حدود ۱۳/۲ میلیون خانه خالی در سطح کشور وجود دارد. در استان تهران هم حدود ۵۰۰ هزار واحد مسکن خالی وجود دارد. اگر نصف این مقدار به بازار عرضه شود آثار خود را در بازار نشان می‌دهد؛ هم قیمت مسکن کم می‌شود و هم اجاره‌بها کاهش پیدا می‌کند.
این کارشناس مسکن با بیان تاریخچه تلاش‌ها برای اخذ مالیات از خانه‌های خالی گفت: از ابتدای انقلاب سعی بر آن بوده مالیات بر خانه‌های خالی اجرایی شود و با کسانی که خانه احتکار می‌کنند برخورد شود و خالی نگه داشتن خانه برای‌شان هزینه داشته باشد. این مالیات برای نخستین‌بار در سال ۶۶ تصویب اما به دلایلی در سال ۸۰ از پایه‌های مالیاتی حذف و مجددا در سال ۹۴ در قانون مالیات‌های مستقیم تصویب شد. در این قانون مقرر شد از ۶ ماه بعد از اجرایی شدن سامانه اسکان و املاک توسط وزارت راه‌وشهرسازی از خانه‌های خالی مالیات گرفته شود. از بهمن سال ۹۴ قرار بود این سامانه راه‌اندازی شود اما هنوز این سامانه راه‌اندازی نشده است.
وی در پاسخ به اینکه سامانه اسکان و املاک علاوه بر شناسایی خانه‌های خالی، چه مزیت‌های دیگری دارد؟ گفت: در ثبت‌نام طرح مسکن ملی که اواخر آذرماه امسال انجام شد این سامانه می‌توانست موثر و مفید باشد. اگر سامانه اسکان و املاک وجود داشت دیگر قرار نبود برای بررسی وضعیت متقاضیان ۴۵ روز زمان صرف شود. در این ۴۵ روز بررسی می‌شود که این فردی که ثبت‌نام کرده در ۵ سال اخیر در کجا اسکان داشته است؟ آیا مسکن شخصی دارد یا نه؟ یا اینکه از تسهیلات دولتی استفاده کرده یا نکرده است؟ اگر سامانه املاک و اسکان راه‌اندازی می‌شد، با وارد کردن کد ملی هر متقاضی به صورت آنلاین وضعیت او مشخص می‌شد که آیا این فرد می‌تواند در طرح ثبت‌نام کند یا خیر، چون تمام این اطلاعات در سامانه وجود دارد.
غلامی با اشاره به مصوبه اخیر کمیسیون تلفیق درباره اخذ مالیات از خانه‌های خالی گفت: در این مصوبه مقرر شده است ۵۰ درصد از درآمدهای این مالیات به شهرداری‌ها برسد و ۵۰ درصد دیگر به خزانه واریز شود. این مصوبه ۲ وجه مثبت دارد؛ اول اینکه محل مصرف مالیات بر خانه‌های خالی تاکنون مشخص نبود که اکنون محل مصرف مشخص است. وجه مثبت دیگر این است که معمولا در دنیا دولت‌های محلی و در کشور ما شهرداری‌ها به شناسایی خانه‌های خالی کمک می‌کنند. در سال‌های اخیر ساخت‌وسازهای مسکن کم شده و به نسبت درآمدهای شهرداری‌ها نیز کاهش یافته است. این مصوبه از طرفی درآمدهایی را نصیب شهرداری می‌کند و از سوی دیگر شهرداری تشویق می‌شود خانه‌های خالی را شناسایی کند.
این کارشناس مسکن معتقد است باید در مصوبه کمیسیون تلفیق بودجه اصلاحاتی اعمال شود؛ اول اینکه نرخ مالیاتی که تعیین شده به حدی نیست که افراد را مجبور کند تا خانه‌های‌شان را به بازار عرضه کنند و دوم اینکه نباید توقع داشته باشیم شهرداری بتواند همه خانه‌های خالی را به تنهایی شناسایی کند. وی ادامه داد: نگاهی که در حین تصویب این مالیات در کمیسیون تلفیق بوده به این شکل بوده که شهرداری می‌تواند خودش شناسایی را راحت انجام دهد و سازمان مالیاتی یا وزارت نمی‌تواند. در صورتی که باید نوع نگاه عوض شود و یک سامانه املاک و اسکان به گونه‌ای طراحی شود که خود افراد خانه‌های‌شان را در این سامانه ثبت کنند و اگر مشخص شد خانه‌ای خالی است، از آن خانه مالیات اخذ شود و اگر فردی خانه خود را در سامانه اظهار نکرد، از او مالیات به علاوه جریمه اخذ شود.
این کارشناس مسکن با بیان اینکه عده‌ای ابهامی را به این مصوبه وارد کنند و آن اینکه مبنای محاسبه مقدار مالیات خانه‌های خالی بر اساس میزان اجاره‌خانه در سال قبل است، گفت: در ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم آمده است، میزان مالیات بر اساس میزان اجاره کنونی واحد مسکونی است. منظور این است که خانه‌ای که اجاره داده می‌شود چه میزان مالیاتی از آن گرفته می‌شود که در حقیقت مالیات بر اجاره است. در قانون مالیات بر اجاره ابهامی وجود دارد که باعث می‌شود در قانون مالیات بر خانه خالی این ابهام هم وارد شود. قانون مالیات بر اجاره می‌گوید در شهر تهران کسی که مجموع خانه‌هایی که اجاره داده بیش از ۱۵۰ متر باشد، به آن مالیات بر اجاره تعلق می‌گیرد ولی در قانون مالیات بر خانه‌های خالی چیزی در این باره گفته نشده است. یعنی اگر خانه ۷۵ متری باشد، باید از آن مالیات گرفته شود. باید این قانون اصلاح شود و در قانون تصریح شود این قانون این معافیت را ندارد.
غلامی درباره میزان درآمد مالیات از خانه‌های خالی گفت: بر اساس برآوردها در استان تهران که حدود ۵۰۰ هزار خانه خالی وجود دارد، با میانگین قیمت شهر تهران، حدود ۱۰ هزار میلیارد تومان از این محل درآمد عاید دولت می‌شود. در کل کشور هم نزدیک به ۱۵ تا ۳۰ هزار میلیارد می‌توان درآمد کسب کرد. این درآمد برای سال ۹۹ محاسبه نمی‌شود و طبق قانون یک سال تنفس برای خانه‌های خالی وجود دارد و اگر قرار باشد درآمدی ایجاد شود از آخر سال ۱۴۰۰ می‌توان این درآمد را کسب کرد. وی افزود: شاید در یکی دو سال اول این مالیات برای کشور درآمدی نداشته باشد اما اصل ماجرا این است که این مالیات بیشتر از نوع تنظیمی است تا درآمدی. اخذ این مالیات برای این است که کشور در سال‌های آینده با معضل خانه‌های خالی روبه‌رو نباشد. البته در بلندمدت مالیات بر خانه‌های خالی هزینه‌های دولت را کاهش می‌دهد و با متعادل کردن بازار مسکن کمک می‌کند دولت برای حل کردن مشکلات بازار مسکن هزینه زیادی نکند.
نگران اجرای بد مالیات بر خانه‌های خالی هستم
افشین پروین‌پور، کارشناس حوزه مسکن درباره تاثیر اجرای «مالیات بر خانه‌های خالی» بر بازار مسکن گفت: اصل طرح «دریافت مالیات از خانه‌های خالی» اقدام بسیار درستی است و باید انجام شود اما نگرانی من از اجرای بد این طرح است، چرا که یک سیاست اگر بد اجرا شود، تبعات بدتری نسبت به اجرا نشدن دارد. می‌ترسم شاید بخشی از بدنه مدیریتی به دلایلی نخواهند چنین طرحی اجرا شود و به همین خاطر برای جلوگیری از اجرای صحیح «مالیات بر خانه‌های خالی»، این طرح را بد اجرا و در نهایت چنین اظهار کنند که «این طرح جواب نمی‌دهد». شناسایی خانه‌های خالی نیاز به سامانه اطلاعاتی هوشمند دارد، البته ابزارهای کمکی هم می‌تواند به کمک این سامانه بیاید. مثلا در برخی کشورها از طریق چک کردن قبض آب، برق، گاز و حتی فاضلاب، خالی بودن یا نبودن خانه‌ها را بررسی می‌کنند.
رئیس سابق مرکز مطالعات مسکن دانشگاه علم و صنعت افزود: اجرای طرح هم بدرستی بر عهده شهرداری‌ها گذاشته شده است، چرا که جبهه عمل در این موضوع در شهرداری‌ها هستند. در تمام کشورها هم مدیریت بازار مسکن بر عهده شهرداری‌ها است؛ نه دولت. در کشور ما هم بازار مسکن و عرضه و تقاضا را شهرداری‌ها باید کنترل کنند، چون دولت نمی‌تواند بازار مسکن تمام نقاط کشور را کنترل کند. دولت فقط می‌تواند بخش کلان مسکن را مدیریت کند. اقدامات خرد مربوط به هر شهر و محله را شهرداری باید انجام دهد. اما اگر این طرح بد اجرا شود؛ مثلا در شناسایی خانه‌های خالی موفق عمل نکنند یا نرخی که برای مالیات تعیین می‌کنند موثر و بازدارنده نباشد، در چنین شرایطی طرح شکست می‌خورد. فلسفه تعیین نرخ مالیات بر خانه‌های خالی این است که این نرخ باید آنقدر بالا باشد که خالی نگه داشتن خانه برای صاحبخانه به‌صرفه نباشد تا مجبور باشد یا خانه را بفروشد یا اجاره دهد.
این کارشناس حوزه مسکن اظهار داشت: یکی از خطرات بالقوه در اجرای این طرح، نگاه درآمدی به «مالیات بر خانه‌های خالی» است. در دنیا ۳ نوع مالیات وجود دارد. اولین مدل مالیات، با هدف کسب درآمد دریافت می‌شود که منابع درآمدی دولت را تامین می‌کند اما ۲ نوع دیگر مالیات وجود دارد که هدف از دریافت آنها، درآمدزایی برای دولت نیست که به آنها مالیات تنظیمی می‌گویند و با هدف «کنترل سوداگری» و «تخصیص بهینه منابع» دریافت می‌شوند. در این دو دسته از مالیات‌ها، هدف مالیات‌گیرنده به هیچ عنوان کسب درآمد نیست. در همین موضوع «مالیات بر خانه‌های خالی» هم همین‌طور است و هدف از دریافت این نوع مالیات، کسب درآمد برای دولت یا شهرداری‌ها نیست. چنانکه پیش از این برخی افراد در نقد طرح «مالیات بر خانه‌های خالی» با این استدلال که «هزینه دریافت این مالیات بیش از درآمدش است»، این طرح را زیر سوال می‌بردند، در حالی که کسب درآمد اساسا هدف این نوع مالیات نیست. دستاورد این مالیات، کنترل عرضه و تقاضا و حاکم شدن آرامش بر بازار مسکن است.
پروین‌پور در بخش دیگری از سخنان خود درباره تاثیر این مالیات بر رفتار بانک‌ها گفت: طرح مالیات بر خانه‌های خالی بر رفتار بانک‌ها هم تاثیرگذار است، چرا که بانک‌ها و بویژه بانک‌های خصوصی، اصلی‌ترین مالکان خانه‌های خالی و مهم‌ترین مخاطبان این مالیات هستند.
منبع: وطن امروز