21 فروردین 58 سالروز اولین پیام اقتصادی حضرت امام (ره) بعد از انقلاب است. حضرت امام در این روز با صدور پیام مهمی فرمودند از حداقل حقوق هر فرد این است که صاحب مسکن باشد و دولت را مکلف کردند تا برای این مسئله مهم چاره‌ای بیاندیشند.

ایشان ضمنا با افتتاح حساب شماره 100 در تمام شعب بانک ملی از مردم هم خواستند، در این مورد همکاری کنند. در این یادداشت سعی شده تا این پیام تاریخی حضرت امام خمینی مورد بررسی قرار گیرد:

تامین مسکن گام اول در جهت رفع فقر در جامعه

 حضرت امام دوران پس از انقلاب را دوران سازندگی نامیده و می فرمایند: در این دوره مردم و بخصوص محرومین باید شکوه نظام عدل اسلامی را لمس کنند و همه باید دست به دست هم داده تا ریشه فقر و استضعاف را از بین ببرند.

اما ایشان اولین و مهمترین گام برای این مهم را تامین مسکن برای محرومان عنوان می‌کنند. در حال حاضر مسکن بیشترین سهم را در سبد هزینه های یک خانواده ایرانی دارد.

در کلانشهرها خانواده هایی که صاحب مسکن ملکی نیستند، بخش قابل توجهی از درآمد خود را بابت اجاره واحد استیجاری خود پرداخت می‌کنند. برای مثال در تهران مستاجران به صورت میانگین نیمی از درآمد خود را صرف هزینه‌های مربوط به تامین مسکن خود می‌کنند. در حالی که خانواده هایی که دارای مسکن ملکی هستند، هزینه جاری مسکن، را برای ارتقای کیفیت زندگی و رفاه بیشتر خود به کار می برند.

علاوه بر این هر چندسال یکبار با افزایش شدید قیمت مسکن، فاصله بسیاری از مستاجران تا تهیه مسکن ملکی بیشتر می‌شود و به علت وابستگی اجاره بها به قیمت مسکن، اجاره بهای واحدهای استیجاری نیز افزایش پیدا می‌کند. این در حالی است که خانواده‌هایی که دارای مسکن ملکی ولو حداقلی هستند، این افزایش قیمت ها، در ارزش واحد مسکونی آن ها نیز موثر است. برای مثال در یکسال اخیر قیمت یک واحد مسکونی تقریبا دو برابر شده است، در حالی که عمده ترین هزینه مربوط به هزینه های خانواده های مستاجر بسیار بیشتر از قبل شده است. در نتیجه شکاف مالی بین یک خانواده مستاجر و صاحب واحد مسکونی بیش از پیش شده است. بنابراین هر اقدامی که موجب صاحب خانه شدن افراد شود، مانعی بر افزایش فقر و شدید تر شدن شکاف فاصله طبقاتی موجود در کشور خواهد شد.

مردم برای تامین مسکن نباید درگیر مشکلات عدیده باشند

حضرت امام (ره) در این پیام، نحوه تامین مسکن در رژیم پهلوی را ترسیم کرده و از اینکه مردم برای صاحب خانه شدن درگیر مشکلات عدیده بودند انتقاد می کنند. ایشان در این مورد می فرمایند: در رژیم منفور پهلوی مسئلۀ مسکن یکی از مصیبت بارترین مشکلات اجتماعی‏‎ ‎‏مردم ما بود.

قشر عظیمی از مستضعفان جامعه‏‎ ‎‏هم بکلی از داشتن خانه محروم بودند و در زوایای بیغوله ها و اتاقکهای تنگ و تاریک و‏‎ ‎‏خرابه‌ها به سر می‌بردند؛ و چه بسا قسمت مهمی از درآمد ناچیزشان را بایستی برای‏ ‎‏اجارۀ آن بپردازند؛ و این میراث شوم برای ملت ما باقی مانده و اکنون جامعۀ ما با چنین‏‎ ‎‏مصیبتی دست به گریبان است.

بر همین اساس در شرایط فعلی نیز متولیان بخش مسکن باید شرایط تامین مسکن را تسهیل نمایند و زمان انتظار برای صاحب خانه شدن افراد را کاهش دهند. این امر نیازمند قاعده گذاری و برنامه ریزی صحیح است. امکانات و تسهیلاتی مانند زمین های دولتی و تسهیلات بانکی باید در جهت منفعت گروه های هدف به کار گرفته شود و از سو استفاده سودجویان و سوداگران و محتکران بازار مسکن نیز ممانعت به عمل آید که در صورت عدم توجه به این موارد، تامین مسکن برای خانواده ها را دشوارتر از شرایط فعلی خواهد کرد.

تکلیف دولت برای تامین مسکن به عنوان یکی از حداقل حقوق افراد

 حضرت امام (ره) در این پیام، داشتن مسکن را از حداقل حقوق هر فرد در جامعه می دانند و می‌فرمایند: همه محرومان باید خانه داشته باشند. هیچ کسی در هیچ گوشه مملکت نباید از داشتن خانه محروم باشد. بر دولت اسلامی است که برای این مسئله مهم چاره ای بیندیشد.

حذف هزینه زمین نسخه پیشنهادی حضرت امام برای تامین مسکن محرومان

حضرت امام در این پیام به بیان مسئله اکتفا نمی کنند و علاوه بر مکلف کردن دولت برای حل مسئله مسکن، حسابی را افتتاح می کنند تا مردم نیز در این امر مشارکت نمایند. اما نسخه پیشنهادی ایشان برای تامین مسکن برای محرومین حذف هزینه زمین است.

در شرایط فعلی نیز که هزینه خرید مسکن خارج از توان بسیاری از خانواده هاست، متولیان بخش مسکن باید در جهت کاهش هزینه ها تلاش کنند. با توجه به این که سهم زمین بیشترین سهم در هزینه نهایی مسکن دارد، حذف آن از طریق ساخت مسکن در زمین های دولتی می تواند تا حد قابل توجه ای هزینه زمین را کاهش دهد. استفاده از ظرفیت شهرهای جدید و یا احیا بافت فرسوده در این رابطه می تواند موثر باشد.

در مورد هزینه ساخت هم متولی بخش مسکن باید دو سیاست را به صورت همزمان اجرا کند. سیاست اول «تبدیل واسطه مالکیتی در فرآیند تولید مسکن به واسطة مدیریتی» است. در این سیاست، واسطه های مالکیتی از چرخۀ تولید حذف شده و سازنده تبدیل به یک واسطه مدیریتی می شود که حق الزحمه یا اجرت خدمت ارائه شده خود را دریافت می کند. بنابراین انگیزه بالایی برای تکمیل و تحویل به موقع پروژه دارد. از طرفی با پیش فروش واحد ها مصرف کنندگان، مالک خانه‌های در حال ساخت خواهند بود و نه سازندگان.

این پیش فروش باید به قیمت تمام شده انجام شود و نه قیمت روزِ بازار تا در نتیجه قیمت مسکن نسبت به قیمت موجود در بازار برای مصرف کننده کاهش پیدا کند. لذا سود حاصل از سرمایه گذاری در فرآیند ساخت، از فروشنده به مصرف کننده منتقل می‌شود که این امر فرصت سوداگری را از سودجویان بازار مسکن هم می‌گیرد.

بدین ترتیب منفعت ناشی از نهاده ها و تسهیلات ارائه شده از سوی دولت، به جای واسطه ها مستقیما به گروه‌های هدف تعلق می‌گیرد. سیاست دیگر هم استفاده از تسهیلات ساخت برای سازندگان است. البته این تسهیلات باید قابل انتقال به خریدار باشد تا حمایت از تولید و عرضه و تقاضا به صورت همزمان انجام شود و از تبعات تورمی تحریک تقاضای صرف نیز جلوگیری شود.

این در حالی است که در سال های اخیر عمده تمرکز بانک مسکن به عنوان بانک تخصصی بخش مسکن بر وام خرید و نه وام ساخت مسکن بوده است. در مورد دهک های یک و دو که توان کمتری برای پرداخت هزینه ساخت مسکن دارند، باید این تسهیلات با سود پایین و یا حتی به صورت بلاعوض باشد.

*مهدی غلامی کارشناس مسکن
انتهای پیام/ب