در حالی که ۴ سال از تصویب قانون مالیات بر خانه های خالی می گذرد، عدم اجرای این قانون سبب خودداری مالکان از عرضه واحدهای مسکونی خود به بازار مسکن و درنتیجه نابه سامانی آن شده است.
با آغاز فصل جا به جایی و نقل و انتقالات مستأجران، برخی موجران اقدام به افزایش اجاره بها کرده اند که در مواردی نسبت به سال گذشته افزایش قابل توجهی داشته است.
بسیاری از مالکان و موجران علت این اقدام خود را افزایش قیمت مسکن و عدم وجود تعادل میان سرمایه خوابیده در ملک با منافع حاصل از آن در صورت ارائه واحد مسکونی با اجاره بهای پایین عنوان کرده‌اند. به نظر می‌رسد این اتفاق به دلیل کاهش شدید عرضه واحد مسکونی اجاره‌ای مناسب از سوی عرضه کنندگان است و مستأجران به دلیل کمبود مسکن اجاره‌ای با قیمت مناسب، یا چاره‌ای جز تن دادن به ارقام بالای اجاره بها را ندارند یا اینکه به مناطق ارزان‌تر پایتخت یا شهرهای اقماری و حاشیه‌ای مهاجرت کنند.
پیش بینی کارشناسان از افزایش اجاره بها جدی گرفته نشد
سال گذشته نیز نسبت به شیوع حاشیه نشینی در تهران به دلیل افزایش اجاره بها هشدار داده بود که درنتیجه آن برخی مراجع رسمی از افزایش ۱۰۰ درصدی حاشیه نشینی در پایتخت در سال ۹۷ نسبت به دولت دهم (طی ۶ سال) خبر دادند.
اگرچه رسانه‌ها و کارشناسان در دو سه سال گذشته که اجاره بها به تدریج در حال افزایش خارج از عرف بود، نسبت به افزایش شدید اجاره بها در سال ۹۸ به بعد هشدار داده بودند و راهکار کوتاه، میان و بلند مدت آن را اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی در گام نخست و تصویب و اجرایی شدن قانون مالیات بر عایدی سرمایه (مسکن) در گام بعدی می‌دانند؛ اما علی رغم تصویب قانون مالیات بر خانه‌های خالی در سال ۹۳ و مکلف شدن وزارت راه و شهرسازی نسبت به تهیه زیرساخت اطلاعاتی خانه‌های خالی با نام سامانه ملی املاک و اسکان، این سامانه تا کنون تهیه نشده و در نتیجه از اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی خبری نیست.
نیم میلیون خانه خالی در تهران!
از سوی دیگر برخی کارشناسان، از مجموع ۲ میلیون و ۵۰۰ هزار خانه خالی در کشور، سهم پایتخت از این تعداد را بیش از نیم میلیون واحد مسکونی می‌دانند که در صورت ورود این خانه‌ها به بازار عرضه مسکن اجاره‌ای یا خرید و فروش مسکن با استفاده از ابزار مالیات بر خانه‌های خالی، علاوه بر کاهش شدید قیمت مسکن، با مازاد واحد مسکونی مواجه بوده و اجاره بها نیز به صورت قابل محسوس کاهش می‌یابد.
با وجود آنکه در دوره وزارت عباس آخوندی تهیه سامانه ملی املاک و اسکان سرنوشت عجیبی داشت و میان معاونت مسکن و ساختمان و سازمان ملی زمین و مسکن پاس‌کاری شد و هیچکدام از این دو معاونت نتوانستند این سامانه را تهیه کنند، با آغاز وزارت محمد اسلامی، تهیه این سامانه به معاونت مسکن و ساختمان واگذار شد اما به دلیل آنکه جا به جایی مدیران در این معاونت (مسکن و ساختمان) وزارت راه و شهرسازی عمر چندانی ندارد، لذا تهیه سامانه ملی املاک و اسکان همچنان در هاله‌ای از ابهام قرار دارد.
سرنوشت مبهم لایحه تبدیل مالیات خانه‌های خالی به عوارض شهرداری در هیئت دولت
از دیگر اتفاقاتی که در دوره وزارت آخوندی در راه و شهرسازی برای قانون مالیات بر خانه‌های خالی رخ داد، ارسال لایحه‌ای از سوی معاونت سابق مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی به هیئت دولت و سپس در صورت تصویب به مجلس بود مبنی بر اینکه قانون مالیات بر خانه‌های خالی از پایه مالیاتی به عوارض شهری تبدیل شده و شهرداری‌ها با توجه به اینکه اطلاعات دقیق‌تری از هر واحد مسکونی اعم از پروانه ساخت و پایان کار دارند، می‌توانند راحت تر اقدام به شناسایی خانه‌های خالی کنند. درآمد حاصله نیز در بخش مسکن و ساخت واحدهای مسکونی اجاره‌ای هزینه شود.
این درخواست وزارت راه و شهرسازی در پیش از ورود اسلامی به این وزارت خانه اگرچه با استقبال مدیران شهری رو به رو شد، اما در حال حاضر این لایحه با هدف مطالعه بیشتر از سوی این وزارت خانه از کمیسیون زیربنایی هیئت دولت پس گرفته شده و قرار است در ماه‌های آتی لایحه کامل‌تری از سوی وزارت امور اقتصادی و دارایی به دولت ارائه شود.
به نظر می‌رسد با توجه به خارج شدن بازار خرید و فروش و اجاره مسکن از کنترل، تسریع در تهیه و ارائه این لایحه به هیئت دولت و سپس مجلس، سرعت عمل بیشتری می‌طلبد.
جولان سفته بازان بازار مسکن در نبود مالیات بر خانه‌های خالی
در همین راستا، اقبال شاکری عضو شورای شهر چهارم تهران در گفتگو با خبرنگار مهر، با تأکید بر اینکه در یک سال و نیم اخیر و همزمان با افزایش قیمت مسکن، این کالا به یک کالای سرمایه‌ای تبدیل شده، گفت: از همین رو سفته بازی در بازار مسکن به یک روال تبدیل شده و درنتیجه هر مقدار که این کالا بیشتر در نزد مالک باقی بماند، سود بیشتری عاید مالک آن خواهد کرد.
وی افزود: هر اقدامی از جمله ابزارهای مالیاتی که به کاهش سفته بازی در مسکن منجر شود، کاهش قیمت مسکن را در پی دارد.
اخذ مالیات بر خانه‌های خالی در هر شکل و قالبی، تنظیم کننده بازار است
این کارشناس ساخت و ساز با تأکید بر اینکه استفاده از ابزار مالیاتی چه در قالب پایه مالیاتی و اخذ از سوی دولت و چه در قالب عوارض شهری و اخذ از سوی مدیریت شهری به سود مردم خواهد بود، ادامه داد: با توجه به اینکه شهرداری‌های اطلاعات بیشتری از تک تک واحدهای مسکونی اعم از پروانه ساخت و پایان کار را دارند، راحت تر می‌توانند این نوع مالیات را در قالب عوارض شهری جمع آوری کنند.
عضو هیئت علمی دانشکده مهندسی عمران دانشگاه صنعتی امیرکبیر با بیان اینکه یک میلیون واحد مسکونی در تهران کم داریم، اظهار داشت: نیمی از این تعداد (۵۰۰ هزار واحد مسکونی) در تهران خالی است که اگر با استفاده از این عوارض یا مالیات، آزادسازی شده و وارد بازار شوند، علاوه بر آنکه می‌تواند در کاهش شدید قیمت مسکن مؤثر باشد، به افزایش اشتغال و فعال شدن صنایع نیز منجر خواهد شد.
شورای شهر و مجلس به موضوع مالیات بر خانه‌های خالی ورود کنند
شاکری با بیان اینکه در شورای شهر چهارم هم یک بار در صحن شورا اخذ عوارض از خانه‌های خالی مطرح شد ولی به صورت جدی پیگیری نشد تاکید کرد: اما باید کمیسیون عمران مجلس و کمیسیون عمران شورای شهر به سرعت این موضوع را پیگیری کنند چون به نظر می‌رسد عوامل اجرایی چندان به اخذ این مالیات توجهی ندارند. افزایش قیمتی که در بخش مسکن رخ داده، سبب شد تا خانه دار شدن برای جوانان به یک رؤیا تبدیل شود.
وی با تأکید بر اینکه درآمد حاصل از عوارض خانه‌های خالی باید در توسعه شهر صرف شود، گفت: دو بخش حمل و نقل عمومی شهری پاک مانند مترو و همچنین بخش مسکن دو محلی هستند که درآمد حاصل از عوارض مالیات بر خانه‌های خالی باید در آنها مصرف شود.
مهدی غلامی کارشناس اقتصاد مسکن نیز درباره آثار تأخیر در اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی بر بازار خرید و فروش و اجاره بهای مسکن اظهار داشت: علی رغم آنکه قانون مالیات بر خانه‌های خالی ۴ سال است که به تصویب مجلس رسیده، اما وزارت راه و شهرسازی که می‌بایست تا بهمن ۹۴ سامانه ملی املاک و اسکان کشور را تهیه می‌کرد، این تکلیف قانونی را معطل گذاشته است.
نابه‌سامانی بازار اجاره‌بها، معلول بلاتکلیفی قانون مالیات بر خانه‌های خالی
وی با اشاره به فشاری که اجاره بها این روزها بر خانوارها وارد می‌کند، گفت: اگر این قانون تا کنون اجرا شده بود، مالکان و موجران اقدام به احتکار واحد مسکونی خود نمی‌کردند و با عرضه واحد خود در بازار قیمت‌ها کاهش می‌یافت.
این کارشناس اقتصادی درباره دستگاه گیرنده مالیات بر خانه‌های خالی تصریح کرد: به نظر می‌رسد شهرداری‌ها به دلیل داشتن اطلاعات واحدهای مسکونی، راحت تر بتوانند این نوع پایه مالیاتی را در قالب عوارض شهری اخذ کنند. اما به هر حال مقدمه آن داشتن زیرساخت اطلاعاتی است. مثلاً وزارت راه و شهرسازی سامانه ملی املاک و اسکان را در مرتبه اول تهیه کند و سپس به روز رسانی آن را به عهده شهرداری‌ها واگذار کند که سالانه این سامانه به روز رسانی شود.
به گفته غلامی، مالیات بر خانه‌های خالی با مالیات بر درآمد فرق دارد؛ چون مالیات بر خانه‌های خالی نوعی پایه مالیاتی تنظیمی است؛ شاید در سال آینده دولت‌ها به این نتیجه برسند که بازار مسکن به تعادل رسیده و فعلاً نیازی به اجرای آن نیست؛ اما مالیات بر درآمدها همواره از سوی همه دولت‌ها در همه کشورها با هدف ایجاد درآمد برای دولت اخذ می‌شود؛ ولی مالیات بر خانه‌های خالی برای ایجاد درآمد برای دولت نیست. شاید حتی در صورت رسیدن بازار مسکن به تعادل، هزینه‌ای که برای اخذ این مالیات می‌شود، از درآمد آن بیشتر باشد.